מי שעוקב אחרי פרויקטים של תמ"א 38 מתחילתם, יכול לראות את התפתחות האבולוציה של התחום. פרויקטים בודדים שכללו תוספת של קומה והרחבה מוגבלת של הדירות התפתחו לפרויקטים בהם הרשויות מתירות תוספות בנייה נדיבה יותר – עוד קומות לגובה ועוד יחידות לכל פרויקט, מתמ"א 38/1 שכללה שיפוץ המבנה הקיים, לתמ"א 38/2 שהיא למעשה פינוי בינוי – הריסת הבניין הישן ובניית מבנה חדש במקומו ובתקופה האחרונה – משיפוץ של מבנה אחד בודד, לביצוע פרויקט של מספר בניינים סמוכים.
אחת החברות המובילות את המגמה של תמ"א 38 משותף למספר בניינים היא חברת URBAN נדל"ן. דוד זהבי, מנכ"ל משותף בחברה – יחד עם יאיר סגל, מספר כי בחברה הם מכנים פרויקטים מסוג זה – מגה פרויקט. לדבריו, "החברה מקדמת תמ"א 38/1 בכ-40 פרויקטים, חלקם כבר נמסרו, כאשר הליך זה נעשה במקרים מסוימים בהם אין אפשרויות אחרות. מהסיבות שאין מספיק זכויות בניה, צמידות לבניינים סמוכים או מכל סיבה תכנונית אחרת שבגללה לא ניתן להרוס את הבניין נכנסת האופציה של מגה פרויקט תמ"א 38. "אנו מאמינים שזהו הדור הבא של תמ"א 38".
אורבן נדלן הינה חברה העוסקת בכל תחומי הנדל"ן, יזמות פרטית, בניינים לשימור, קבוצות רכישה, מגדל משרדים, מגדל מגורים ועוד, כאשר חטיבה של התחדשות עירונית הינה המחלקה הגדולה ביותר אשר מעסיקה כבר כ 40 עובדים, כולל 5 אדריכלים, מפקחים, מהנדסים, שיווק, פיקוח, מחלקת שינויי דיירים.
דוד זהבי אורבן נדלן
לדברי זהבי, יש מספר יתרונות בולטים למעבר מפרויקט יחיד למגה פרויקט, הן מבחינת התמורות הניתנות, הנוחות לתושביםו משך הבנייה ברחוב.
זהבי מספר כי "אנו מתמחים בתמ"א 38/1 ו-2 כמו כן במגה פרויקטים: שילוב של מספר מבנים. הדבר מאפשר בין היתר שטחים ירוקים רבים יותר והכל מתנהל בסמכות ועדה מקומית – דבר אשר מקצר את ההליך משמעותית".
ומה קורה לזכויות הדיירים בפרויקטים מסוג זה?
"הזכויות של הדיירים גדלות. כיוון שאנחנו מתכננים על שטח יותר גדול שטחי שירות יותר גדולים, יש אפשרות לחניון משותף לכל הבניינים עם כניסה ויציאה אחת המאפשר יותר חניות וניצול יותר גבוה. מלבד הזכויות הנוספות גם חברת האחזקה היא אחת מה שמוזיל את העלויות במרבית הפרמטרים. אני יכול לומר שבפרויקטים בהם הצלחנו לחבר מספר בניינים – התמורות יותר גבוהות בכ-20% מאשר בפרויקטים אחרים, שהיו בודדים".
זהבי מספר שעד עכשיו התחילו בקידום פרויקטים מסוג זה בהרצליה, ברעננה וגם בתל אביב, שלדבריו מקדמת את הרעיון יותר מכולן, אבל הדבר נכון גם לערים אחרות בשרון. לדבריו, "ישנן עיריות שמעודדות את זה יותר וזה מאפשר יותר פרויקטים כששיתוף הפעולה הרבה יותר טוב וזורם. מבחינתן לא מדובר בעוד פרויקט שמונח על השולחן וצריך להשלים בלוחות זמנים מאוד ספציפיים ואני מעריך שעיריות נוספות יצטרפו למגמה".
זהבי מציין כי חברת אורבן נדל"ן מקדמת בין היתר בשכונת בבלי בתל אביב מגה פרויקטים, שם יגדילו בסביבות 120 יחידות, לכ-300 יחידות. מדובר בבניינים רכבת ישנים, עם כ-17 כניסות. לדבריו, "אנחנו החתמנו חלק גדול מהפרויקט וכמעט כולו בחוזים ובחתימות".
